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配资平台导航www.002988444.com 2019,长租公寓“极夜”觅光

时间:2020-01-27 12:40 来源:杨方配资平台www.002988555.com 点击:62

显然,这不是一门轻省的生意,但长租公寓玩家们瞄准的是中国住房租赁市场的诱人前景,毕竟,这是衣、食、住、行这四大民生基石行业,唯一还没有被互联网完全改造的赛道。

创作盛期的梵高在阿尔的卧室是这样的:

原标题:2019,长租公寓“极夜”觅光

蓝而带紫的墙壁,褪红的地面,铬黄的床和椅子,淡淡的发绿的柠檬色的床单和枕头,鲜红的被子,绿色的窗户,橙色的梳洗台,蓝色的水盆,淡紫色的门,墙上五颜六色的画框...

2017财年,青客公寓净亏损为2.45亿元人民币,2018年亏损继续扩大至4.99亿元人民币,到2019年上市前,半年已亏损3.73亿元。此前,青客上市时,很多报道都仔细核算过,按照6个城市共计97621间房的总盘子,青客公寓每出租一间房亏损3800元。

如此一来,其实就两条路可走,要么通过规模效应撬动整体大盘优化来挤出盈利空间,要么巩固市场份额以提高定价权来获取充分回报。

我们知道,长租公寓是一个新的业态,不试错不走弯路本身就不可能,而玩家们并不占有房产,其构建资产的能力在于平滑运营并标准化的增值服务,一旦任何环节偏离预期,影响出租率下滑,风险也会随着杠杆成倍放大,而最终全盘崩塌。

旺盛的需求与未被充分改造的住房租赁市场,是长租公寓繁荣背后的现实基础。

这就是所谓的“租金贷”,除此之外,自2015年国家相应的政策出台以后,长租公寓还纷纷开启了资产证券化的道路,具体来说,就是将租房市场上以预期的房租收入打包成证券产品卖给投资人,以此进行直接融资,也就是俗称的ABS。

金融衍生品的出现是一个行业走向成熟化的表现。

以青客公寓为例,2018财年,光业务成本就高达10.15亿配资平台导航www.002988444.com,连8.89亿的总收入都无法覆盖配资平台导航www.002988444.com,很难说这里面没有同行竞争推动房源成本的因素。

除了早就收缩的一级市场配资平台导航www.002988444.com,头部平台也纷纷谋求上市补血,但二房东市场因为wework的示范效应,估值倒挂已成定局,二级市场愿意接盘的也少之又少。

住房租赁行业也不例外,租金贷、ABS都极大地拓展了整个行业的资金渠道,推动了长租公寓的发展升级,「启蒙财经」也一直认为这将是未来这个赛道持续改造升级的基础,但是任何金融行为背后都暗藏风险。

但目前租房3.0时代才刚刚开启,长租公寓的运营能力仍处于初级阶段,就单个玩家来说,完全达不到可以盈利的市场条件,更别提跨越经济周期的长期盈利。

长租公寓遭遇凛冬青客们能否活下来?

何况,目前长租公寓的这些金融工具仍旧处于探索阶段,在监管没有及时跟进的状态下,如果一味地利用金融工具放大杠杆,盲目扩张,这个不仅不利于行业发展,还会容易造成金融风险的外溢,形成连锁反应。

可以说,3.0版本的租房市场,玩家们看重的绝对不止中间商服务差价,金融也在不断给长租公寓创收输血,而这是更加具备想象力的一个市场,谁说一个比肩电商淘宝的住房租赁行业,不能孕育另一种形式的蚂蚁金服?

而在租房市场,用户的消费能力不一,月付是有很大市场的,而且选择月付的用户,一般议价能力较低,能够接受一定程度的溢价,也就是利息。

长远来看,要在这样一个高投入、地利人、长周期的行业谋得生存,玩家们目下唯一可以仰仗的就是优化自身运营,所谓万利系于一身,便是系于运营,如果资产稳定性提升,资本不会看不见的。

安宁,是这幅画的魂,也是所有画外人对于理想住所的终极渴望。

财务层面,盈利难已是长租公寓普遍面临的硬伤,背后的原因不难理解。

尤其是,目前整个行业正处于白热化的竞争状态,跑马圈地扩大市场份额是所有玩家的共识,这种情况下,别说提升定价权了,重金流血地想把持住自己的市场份额都相当困难。

但不管是哪种类型的长租公寓,标准化的产品运营思路,都在很大程度上提高了出租屋的舒适性和便捷性,这对于80后、90后等主力消费人群来说极具吸引力。

在与用户进行签约的时候,引进具备相应资质的第三方金融机构,一同签署一份贷款合同,第三方机构作为贷款人,一次性将租金支付给长租公寓,而用户则同时成为了借款人,每月还本付息给第三方机构。

实际上,今年6月末,青客当时的账面现金、现金等价物和限制性资产为4.5亿,若按照2018财年全年5亿的亏损速度,账面资金都不够维持一年,细算一下,这距今已经快半年了...

作为行业较早的入局者,青客公寓已于11月奔赴纳斯达克,成为长租公寓海外上市第一股,但其招股说明书显示,过去几年,这门二房东的生意“钱景堪忧”。

毕竟,不管是ABS还是租金贷,甚至其他,穿透这些金融工具本身,底层资产的稳定性,完全建立在长租公寓玩家们自身运营的脆弱丝弦之上。

与此前仅仅充当信息中介的传统租赁模式相比,长租公寓一般会注入更多软因子,让租客住得“安宁”。从业主手里拿到房源后,会立即着手软装改造,从装修风格,到家具家电,再到智能管理系统,目的就是将不同层次的房源进行标准化处理,然后,以相对统一的定价策略进行出租,并扮演日常「管家」的角色,提供保洁、维修、网络等服务。

此前被媒体曝光的租金贷乱象便是一个警示信号。包括自如、青客等头部平台也屡破红线,很多租客甚至在不知情的情况下就被办理了租金贷,引起大量用户投诉和舆论不满,提高了监管部门的警惕。

拿青客公寓来说吧,为谋求上市,不仅大幅削减了募资额,上市不足2月,股价已缩水近4成。而近期,「启蒙财经」在聚投诉和黑猫投诉上均发现大量用户投诉其退押金难的问题,背后的现金流压力不言而喻。

过去的20年,中国房地产突飞猛进,高楼大厦层出不穷,而置业门槛也水涨船高,令大批在城市奋斗的个体望而却步,但那种被艺术家准确捕捉并永恒地留在画布上的渴望,仍然潜藏在每个漂泊的灵魂深处。

青客公寓们通过增值服务赚取差价的模式,看似简单,门槛也不高,但却是一个资本密集型的差事,“给个支点撬动地球”这句话,搁在长租公寓行业,那个关键的支点其实就是资本。

要知道,在长租公寓集中的一二线城市,收房市场是个典型的卖方市场,青客公寓们的议价权很低,费用一般都是按照季付、半年付甚至年付给房东。

正是因为看起来门槛低,入局者众,到最后,整个行业企图通过增值服务谋取的盈利空间,可能相当程度上都被同业竞争侵蚀掉了。好在,已经开始洗牌了。

*文章不构成投资建议

据贝壳研究院统计,从2017年~2019年三季度,长租公寓行业一共发行了23笔ABS,融资金额超过175亿,其中,魔方公寓是最早发行ABS的玩家,于2017年发行了第一期的ABS,总规模3.5亿,实际募资3.15亿,此后,自如、蛋壳也都纷纷跟进,分别募资11.2亿、1.85亿。

理论上也实现了用户月付的心愿,但实际上,引入金融工具以后,用户与长租公寓们的租赁关系,则演变成了用户与金融机构的借贷关系,而用户实际上是以一次性缴清的形式付费给长租公寓,来实现其回收现金流的目的,同时,长租公寓还可以通过向第三方金融机构收取服务费来拓展收入。

租房3.0时代,服务与金融相辅相成,是长租公寓模式穿越寒冬,甚至跨越周期实现基业长青的必要条件,而运营,才是那把解码生还技能的金钥匙。

拥有14亿人口基数的中国,住房租赁市场规模同样惊人,根据艾瑞的数据,中国房屋租赁市场人数从2017年开始保持稳定增长,2018年为2.1亿人,预计2019年为2.2亿人,到2022年规模将达到2.4亿人。

通常,市场会以房源的集中程度将长租公寓划分为集中式和分散式两种,前者的代表有魔方公寓、万科泊寓、乐乎公寓等,后者的代表则是自如、蛋壳公寓、青客公寓等。

蹒跚学步负重前行

一个万亿级的市场,毋庸置疑,但从模式上来看,长租公寓的本质仍然是一个“升级版的二房东”,青客公寓CEO金光杰在接受采访时也并不讳言,青客公寓最基本的盈利模式就是“差价”。

拿近期正在筹备上市的蛋壳公寓来说,招股书显示,自2017年以来,其过往净亏损超过41亿元人民币。行业排头兵自如也不例外,2015年~2017年的这三年间,便已亏损近13亿元。

尤其是在长租公寓行业本身就处于过度竞争的洗牌阶段,市场本身就有很多出清需求,再加上经济预期的外在变化,长租公寓爆雷压力会比正常大得多,这绝非危言耸听,爆雷潮或许才刚刚开始。

生而平凡志存高远

这是一个朴素的房间,更是一幅不朽的画作,室内陈设简单,但色彩丰富明亮,在写给弟弟提奥的信中,梵高这样解释自己的这幅作品:我想通过所有这些不同的颜色表达绝对的安宁。

既要充分吸纳这部分用户,又要回收足够的现金流来支付给上游房东,青客公寓们想了一个办法:

*转载请注明出处

过往我们熟悉的、陈旧的住房租赁市场,也由此翻新,在经历了1.0 的线下电线杆小广告的时代、2.0的信息迁移上网的大杂烩时代,升级到了现在的3.0版本——长租公寓时代,服务与金融成了撬动这个行业的关键词。

当下确是寒冬,但是如果能砍掉一些冗余支出,把钱用在刀刃上,解决用户的核心诉求,让用户得到安宁,用户才会甘愿付费,金融业务才能顺畅流转。

并且,为了迎合年轻群体,一些长租公寓品牌还尝试通过健身房、咖啡厅等公共空间打造社区文化,帮助租户建立多层次的社交关系。

可以说,长租公寓这行的真实门槛其实没有看起来的那么低,且,毕竟是中间商,房东房客两头受限,利润本就单薄,还随时可能面临房间的空置压力,回本周期再被拉长。

到了当代,这种渴望被商业体自如、蛋壳、青客们洞悉,并化身成长租公寓的宣传文案:软装、格调、不将就...最终连同生活本身一起形成标准化的产品,打包出售给租客。

科技自媒体 / 启蒙财经

三重风雪命悬一线

而长租公寓的运营优化,如果将其当做一个产业链来看,不管是前端的用户运营还是后端的服务运营,都还存有很大改造空间。

众所周知,地产是高负债的行业,库存及周转压力巨大,是资本大鳄们的游戏。到了二房东长租公寓这,成本也是明晃晃的,租金、装修、人工、营销等先期投入都不容小觑,有时候我们真的需要尊重资本本身的力量,没有一定实力,这个摊子光搭起来都难。

如此,长租公寓单凭「服务」一条腿走不动,另一条腿「金融」便应运而生。此前市场炒的沸沸扬扬的“租金贷”,便是长租公寓第二条腿留下的脚印之一。

事实上,青客这般情景,并非行业个例。

全景网1月12日讯 三川智慧(300066,股吧)(300066)公告,预计全年实现净利润1.8亿-2.1亿元,同比增长85%-115%;NB-IoT物联网水表在北京、天津、上海、深圳以及部分省会城市已完成大批量的供货,成功实现了以中小客户为主向省会城市及以上的大客户的重大转变,智能水表销售量大幅度增长。

  2020年1月9日,2020中关村工业互联网创新解决方案峰会在北京召开。中国工程院院士张平、工业和信息化部信息技术发展司副司长王建伟参加会议并致辞。

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